FAQ

Fragen unserer Kunden beantworten wir hier

Geldanlage Pflegeimmobilie

Warum verkaufen Bauträger/Eigentümer die Pflegeimmobilien an einzelne Investoren wie Sie und nicht an Groß-/Global-Investoren?
Durch den Verkauf erzielt der Verkäufer Umsätze und Gewinne, um diese Gelder wieder in neue Bauvorhaben zu investieren bzw. Liquidität aufzubauen. Global-Investoren – also Investoren, die alle Immobilien eines Vorhabens kaufen –  verlangen durch die hohe Investitionssumme eine höhere Rendite.
Beispiel:
Für einen Käufer eines einzelnen Pflegeapartments mit einem Kaufpreis von z. B. 200.000 € und einer Miet-Rendite von 3,5 % ist diese Geldanlage in eine Pflegeimmobilie sehr attraktiv.
Investiert ein Großanleger eine Summe von 16 Mio. € für die gesamte Immobilie, möchte er durchschnittlich 1,00 % bis 1,50 % mehr Rendite erzielen. Der Verkäufer erwirtschaftet dadurch einen höheren Gewinn, wenn er die Apartments einzeln an Sie verkauft.
Für wen lohnt sich der Kauf eines Pflegeapartments?
Mit dem Erwerb einer Pflegeimmobilie können verschiedene Kapitalanlageziele abgedeckt werden. 
Wenn Sie nach einer sicheren Geldanlage mit einer soliden Rendite suchen, liegen Sie mit einer Investition in eine Pflegeimmobilie genau richtig. Ein Geldanlageprodukt mit vergleichbarer Sicherheit und Renditeaussicht lässt sich auf dem Kapitalmarkt aktuell sehr schwer finden.
Der Anlagehorizont einer Pflegeimmobilie ist mittel- bis langfristig ausgerichtet.  Möchten Sie Ihr Geld nur 5 Jahre anlegen, macht der Erwerb eines Pflegeobjekts weniger Sinn.
Eine Pflegeimmobilie verbindet das grundbuchgesicherte Immobilieneigentum mit dem Vorteil „eines 5-Sterne-Service“ der sich um alles kümmert.
Der Betreiber der Pflegeimmobilie übernimmt alle Aufgaben wie Vermietung, Abrechnung, Beauftragung von Handwerkern uvm. Der Betreiber zahlt ihnen als Pflegeapartmentbesitzer eine monatliche, garantierte Miete. Die sie auch bei Leerstand Ihres Apartments erhalten.
Des Weiteren ist eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung steuerlich meist günstiger als der Kapitalertrag z. B. aus dem Aktienhandel.  Dies gilt besonders für Rentner, die nicht mehr so hohe Einkünfte haben.
Welche sind die Vorteile eines Direktinvestments gegenüber einem Immobilien-Investmentfonds?
Bei einem Investment in einen Immobilienfonds erwerben Sie nur Anteile an Pflegeimmobilien, deren Auswahl Sie zudem dem Fondsbetreiber überlassen und somit nicht selber beeinflussen können. Hinzu kommen nicht unerhebliche Kosten für Agio, Depotgebühren usw., der einen nicht unerheblichen Teil der Jahresrendite aufgebraucht. Beim Direktinvestment in Pflegeapartments liegen Handlungsmöglichkeiten und die Verfügung über Ihr Eigentum in Ihren Händen.
Außerdem beziehen Sie beim Immobilienerwerb eine Einnahme aus Vermietung und Verpachtung, statt eines Kapitalertrags. Nach der Geltendmachung von Abschreibung, Finanzierungszinsen und Verwaltungskosten sind der zu entrichtende Steuersatz meist deutlich niedriger als bei der pauschalen Abgeltungssteuer eines Kapitalertrags.
Wie steht es um die Sicherheit der Mieteinnahmen bei Inflation?
Die Pachtverträge sind in der Regel indexiert. Das bedeutet, die Miete, die der Betreiber an Sie überweist, wird in regelmäßigen Intervallen in Anlehnung an einen Index angepasst. Der Index, der am meisten verwendet wird, ist der Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt berechnet. Für Sie als Eigentümer eines Pflegeapartments bedeutet dies, dass selbst bei steigender Inflation die Miete ihren realen Wert nahezu beibehält.
Was ist von der Mieteinnahme abzuziehen?
Von der Mieteinnahme sind Kosten für den Verwalter und die Instandhaltungsrücklage abzuziehen. Die Verwalterkosten belaufen sich auf ca. 10,00 bis 30,00 € im Monat und die Instandhaltungsrücklage auf ca. 2,00 € pro m² im Jahr.
Mit welchen Erwerbsnebenkosten muss ich rechnen?
Erwerbsnebenkosten sind neben der Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten. Die Höhe der Grunderwerbsteuer beträgt abhängig vom jeweiligen Bundesland zurzeit zwischen 3,5 % und 6,5 %. Die Notar- und Grundbuchkosten liegen etwa bei 1,5 % bis 2 %.
Welche steuerlichen Vorteile bieten Pflegeimmobilien?
Das Gebäude kann über einen Zeitraum von 50 Jahren zu je 2 % jährlich abgeschrieben werden. Die Abschreibungsmöglichkeit des  Inventars ist in der Regel 10 Jahre lang zu je 10 % jährlich. Wie auch bei anderen Wohnimmobilien wird  beim Verkauf nach der 10-jährigen Spekulationsfrist keine Steuer auf den erzielten Gewinn fällig.
Was bedeutet anfängliche Rendite?
Die anfängliche Miete, auch Mietrendite oder einfach Rendite genannt, mit welcher sie starten ist inflationsindexiert. 
Das bedeutet, die Miete die der Betreiber an Sie überweist, wird in regelmäßigen Intervallen in Anlehnung an einen Index angepasst. Der Index, der am meisten verwendet wird, ist der Preisindex für die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Dieser Index wird vom Statistischen Bundesamt berechnet. Auch die Instandhaltungsrücklage und die Verwaltergebühren müssen demnach immer mal angepasst. Da man die Höhe dieser Veränderungen nicht vorhersehen kann, spricht man von der anfänglichen oder auch von der aktuellen Mietrendite.
Ist die angegebene Mietrendite eine Nettorendite?
Nein, sie ist eine Bruttorendite (Bruttomiete). Um die Nettorendite (auch Nettomiete genannt) zu errechnen, müssen die Kosten für Anschaffung, Verwaltung und Instandhaltung abgezogen werden. Durch die im Pachtvertrag vereinbarte Indexierung steigt die anfänglich ausgewiesene Mietrendite mit wachsender Inflation.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto-, Netto- und Eigenkapitalrendite
Die wichtigsten Faktoren und Kennzahlen, sofern Sie eine Immobilie erwerben, sind natürlich die Angaben über die Rendite vor Steuern, wobei es hier unterschiedliche Renditeangaben gibt.
Diese Informationen sollen Ihnen helfen, einen Überblick zu bekommen.            
Die Bruttorendite ist die sogenannte Jahreskaltmiete, die im Verhältnis zum Kaufpreis gesetzt wird. Die rechnerische Ermittlung basiert auf der Jahreskaltmiete / Kaufpreis. 
Die Nettorendite entspricht der Jahresnettokaltmiete; hier wurden bereits die Bewirtschaftungskosten (im Verhältnis zum Kaufpreis und den Erwerbsnebenkosten) abgezogen.
Die rechnerische Ermittlung: Jahresnettokaltmiete – den Bewirtschaftungskosten / Investitionskosten.              
Die Eigenkapitalrendite ist der Ertrag im Verhältnis zum Eigenkapital; die rechnerische Ermittlung basiert auf Ertrag / Eigenkapital.              
Der Ertrag wird aus der Jahresnettokaltmiete – Bewirtschaftungskosten – Zinsaufwand ermittelt. Tilgungen werden nicht berücksichtigt. Tilgungen haben nur eine Auswirkung auf die Liquidität, jedoch keine Auswirkung auf den tatsächlichen Ertrag.           
Wann spricht man von Eigenkapitalrendite oder einem „Renditehebel“ (Leverage-Effekt)?
Wird beim Kauf eines Pflegeapartments Fremdkapital aufgenommen, also ein Teil des Kaufpreises über ein Darlehen (z. B. Bankdarlehen) finanziert, ist die Eigenkapitalrendite entsprechend höher.
 
Zahlen Sie beispielsweise einen Effektivzins (Preis für geliehenes Geld) von 2,00 % auf einen Immobilienkredit von 100.000 €, sind dies 2.000 € an  Zinsbelastung. Erhalten Sie auf der anderen Seite eine Netto-Rendite (Mietrendite) von  4,00 %,  haben Sie einen Ertrag (Miete) von 4.000 €. Das heißt, Sie machen in  diesem Beispiel 2.000 € Gewinn mit Geld, das Ihnen nicht gehört  (Leverage-Effekt). Entsprechend steigt damit auch die Rendite auf Ihr  eingebrachtes Eigenkapital.
 
Des  Weiteren können Sie die Zinsen als Werbungskosten von Ihrem Ertrag aus  Vermietung und Verpachtung abziehen, was wiederum zu einer höheren  Nachsteuer-Rendite führt.
Wird die Gemeinschaftsfläche in die Gesamtfläche Ihres Pflegeapartments mit einberechnet?
Ja. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt es bei Pflegeimmobilien immer zwei Teile. Zum einen Gemeinschaftsfläche, auch Gemeinschaftseigentum genannt (Flure, Treppenhäuser, Gemeinschaftsräume) und das Sondereigentum (Ihr persönliches Pflegeapartment). Beides ergibt die Gesamtfläche Ihres Immobilieneigentums. Alle Angaben finden Sie in Ihrem Vorschlag bzw. später Vertrag Ihres Pflegeapartments.
Welche Steuer fällt bei Pflegeimmobilien an, wenn Sie das Pflegeapartment verkaufen möchten?
Besteuert wird beim Verkauf Ihres Pflegeapartments lediglich der Gewinn. Der Gewinn bemisst sich aus der Differenz des Kauf- und Verkaufspreises. Wenn das Pflegeapartment innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb wieder verkauft wird, fällt eine Spekulationssteuer an. Diese entfällt, wenn die Spekulationsfrist von 10 Jahren überschritten wird.
Fällt bei Pflegeimmobilien eine Maklercourtage an?
Nein, es fallen für Sie als Käufer neben den üblichen Erwerbsnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten keine weiteren Gebühren an. Wir werden nach dem Bestellerprinzip direkt vom jeweiligen Verkäufer entlohnt.
Welche Fläche erwerben Sie mit dem Kauf eines Pflegeapartments?
Die mietrelevante Gesamtfläche eines Pflegeapartments setzt sich zusammen aus der Wohnfläche inklusive des barrierefreien Bades, sowie der anteiligen Funktions- und Gemeinschaftsfläche. Sondereigentumsfläche und Miteigentumsanteil stehen meist im Verhältnis 40 % – 60 %.
Wird das Pflegeapartment ins Grundbuch eingetragen?
Der Käufer wird im Grundbuch unter Abteilung I als Eigentümer eingetragen. Für jedes Pflegeapartment wird ein Grundbuchblatt erstellt.
Wird der Kaufpreis zum Teil oder komplett durch eine Bank finanziert, wird für die finanzierende Bank eine Grundschuld in Abteilung III eingetragen.
Wird das Inventar mit erworben?
Meist wird das Inventar für das Pflegeapartment mit erworben. Die Kosten für das Inventar sind dann im Kaufpreis enthalten. Dieser bewegt sich i. d. R. zwischen 2.500 € und 9.000 €. Sie als Investor müssen dann nicht mehr für Reparaturen oder für den Ersatz von Bett, Küche oder Möbeln aufkommen.
Für den Käufer ergeben sich hierdurch u. a. folgende steuerliche Vorteile:
  • Auf die Inventarkosten entfällt keine Grunderwerbsteuer.
  • Das Inventar wird bei der steuerlichen Abschreibung mit 10 % jährlich berücksichtigt.
Was bedeutet der Begriff „löffelfertig“ beim Erwerb eines Pflegeapartments?
Sie als Kapitalanleger erwerben ein Pflegeapartment meist voll ausgestattet (inkl. Inventar) und voll funktionsfähig, auch löffelfertig genannt. Verantwortlich für die Rahmenbedingungen, z. B. für Reparaturen oder für den Ersatz von Bett, Küche oder Möbeln, ist der Betreiber als Generalmieter.
Kann das erworbene Apartment bei Bedarf selbst genutzt werden?
Es ist nicht möglich, das erworbene Pflegeapartment bei Bedarf selbst zu nutzen, da der aktuelle Bewohner jedes Mal umziehen müsste. Allerdings erhalten Sie oft beim jeweiligen Betreiber ein Vorbelegungsrecht für diese bzw. andere bestehenden Pflegeeinrichtungen der Betreibergruppe. Dies ist ein nicht zu unterschätzender Vorteil im Zeichen der demografischen Entwicklung. Sollte aber nicht der Hauptgrund für den Erwerb eines Pflegeapartments sein.
Was sind die Vorteile einer „neuen“ Pflegeimmobilie gegenüber einer mehr als 10 Jahre alten Bestandsimmobilie?
Eine ältere Pflegeimmobilie bedingt naturgemäß einen höheren Investitionsaufwand als ein neues Objekt. Der Betreiber und der Verkäufer (bisheriger Alleineigentümer) bildeten meist keine Instandhaltungsrücklage, sondern zahlen aufkommende Reparaturen etc. sofort. Daher muss beim Kauf einer solchen Immobilie eine schwierig vorzunehmende Einschätzung zum Instandhaltungsstau gemacht werden.
Der gesetzlich vorgeschriebene Unterbringungsstandard muss auch in der bereits bestehenden Immobilie realisiert werden. Außerdem hat die neue Immobilie einen höheren Wiederverkaufswert für den Fall, dass Sie das Apartment veräußern wollen. Deshalb empfehlen wir nur „neue“ Pflegeimmobilien, mit einem Alter von weniger als 10 Jahren. Für fast alle Neubauten gibt es darüber hinaus noch KfW-Zuschüsse und günstige KfW-Darlehen.
Wer trägt die Grundsteuer?
In der Regel trägt die Grundsteuer der Betreiber. Abweichende Regelungen findet man im Pachtvertrag.
Entfällt auf das Inventar ebenfalls Grunderwerbsteuer?
Nein, auf das Inventar entfällt keine Grunderwerbsteuer. Grunderwerbsteuer fällt für das Inventar nur an, wenn es untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist.
Wer ist für die Nebenkostenabrechnung zuständig?
Die Nebenkosten (Strom, Wasser, etc.) werden direkt vom Betreiber bezahlt. Für Sie als Käufer bedeutet das keinerlei Verwaltungsaufwand.
Wer bezahlt die Versicherungsbeiträge?
Diese Versicherungsbeiträge zahlt der Betreiber. Um die Abrechnungen kümmert sich die Verwaltung.
Was versteht man unter Pre-Opening-Phase?
Die Pre-Opening-Phase ist die Startphase für den Betreiber nach der Eröffnung des Hauses. Da es bis zur vollständigen Belegung ca. 6 Monate dauert, zahlt der Betreiber nicht die volle Miete, da es den Betreiber zu sehr belasten würde. Der Zeitraum ist vertraglich geregelt und beträgt ein paar Monate. Es gibt allerdings auch Betreiber, die keine Pre-Opening Phase ansetzen und die Miete sofort vollständig bezahlt wird.
Wie hoch sind die Instandhaltungsrücklagen für die einzelnen Eigentümer?
Die Instandhaltungsrücklage mit 2-3 EUR/m² pro Jahr erscheint auf den ersten Blick zwar verhältnismäßig niedrig, ist jedoch immer noch großzügig kalkuliert, da Sie als Eigentümer nur für die Instandhaltung an „Dach und Fach“ Rücklagen bilden müssen. Dies gilt insbesondere bei Neubauten.
Für die Instandhaltung innerhalb der Pflegeimmobilie ist der jeweilige Betreiber verantwortlich.
Unter dem Begriff „Dach und Fach“ sind lediglich Reparaturen am Dach, an den Fundamenten und Außenmauern zusammengefasst.
Wer verwaltet die Instandhaltungsrücklagen
Die Gelder der Instandhaltungsrücklage fließen auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft, welches getrennt vom Vermögen des Verwalters geführt werden muss.
Wie wichtig ist die Lage des Pflegeapartments?
Im Gegensatz zu einer allgemeinen Wohneinheit ist es nebensächlich, in welcher Etage und in welcher Ausrichtung das Pflegeapartment liegt. Der Pflegebedürftige hat selten die Wahlmöglichkeit, da sich die Belegung nach der zum Bedarfszeitpunkt verfügbaren Pflegeapartments richtet. Für Sie als Investor sollten vielmehr wichtig sein ob diese Art der Geldanlage Ihren Wünschen und Bedürfnissen entspricht.
Können die Apartments vor dem Kauf besichtigt werden?
Selbstverständlich können die Baustelle oder die Pflegeeinrichtung besichtigt werden. Gern wird das für Sie organisiert.
Kann ich die Unterlagen zum Objekt vorher einsehen?
Ja, alle Unterlagen wie z. B. Objektbilder /-videos, Pachtvertrag, Kaufvertragsentwurf, Teilungserklärung usw. werden Ihnen selbstverständlich zur Verfügung gestellt.

Betreiber einer Pflegeimmobilie – FAQ

Der Betreiber ist der Generalmieter der gesamten Pflegeeinrichtung

Was bedeutet bevorzugtes Belegungsrecht?
Das bevorzugte Belegungsrecht gilt für den pflegebedürftigen Erwerber und seine nächsten pflegebedürftigen Angehörigen. Es bietet die Option in das nächst freiwerdende Pflegeapartment der Einrichtung einziehen. Häufig bieten Betreiber auch ein bevorzugtes Belegungsrecht für alle Einrichtungen der Betreibergruppe in Deutschland an. Somit  kann es sein, dass Sie bspw. mit dem Kauf eines Pflegeapartments für viele Häuser des Betreibers ein bevorzugtes Belegungsrecht erhalten. Bei der Ihrer Anlageentscheidung sollte das bevorzugte Belegungsrecht allerdings keine übergeordnete Rolle spielen.
Wer sorgt für die Belegung meines Pflegeapartments?
Der Betreiber kümmert sich um Belegung der einzelnen Pflegeapartments. Er zahlt monatlich eine belegungsunabhängige Miete für die  gesamte Pflegeimmobilie, die dann durch einen Verwalter auf die einzelnen  Eigentümer der Pflegeapartments verteilt wird.
Wer verteilt die Mieteinnahmen auf die Eigentümer?
Der Betreiber der Pflegeeinrichtung zahlt monatlich eine belegungsunabhängige Miete für die gesamte Pflegeimmobilie an die Verwaltung. Die Verwaltung bucht dann die Mieteinnahmen auf ein vom Betreiber getrenntes Konto und verteilt die Mieten anteilig an Sie als Eigentümer eines Pflegeapartments.
Was passiert, wenn der Bewohner zum Beispiel ein neues Bett benötigt?
Der Käufer erwirbt das Pflegeapartments inklusive des Inventars. Für den Ersatz des Inventars wie z. B. dem Pflegebett ist immer der Betreiber zuständig.
Welche Einnahmen haben die Betreiber?
  • Sie bekommen Pflegevergütungen von den Pflegekassen/Pflegeversicherung
  • Sie erhalten die Zahlungen der Pflegeapartmentbewohner für Unterkunft und Verpflegung
  • Sie bekommen je nach Bundesland oft auch Investitionskostenzuschüsse

Chancen und Risiken (Herausforderungen)

Mieteinnahmen / Sicherheit - Wie steht es um die Sicherheit der Mieteinnahmen bei Leerstand?
Die Miete wird nicht direkt von den Pflegebedürftigen an Sie überwiesen, sondern geht zuerst an den Betreiber. Sie bekommen Ihre Miete dann von dem Betreiber,  denn mit diesem haben sie einen Pachtvertrag  unterschrieben. Im Fall der Fälle, dass Ihr persönliches Pflegeapartment eine Zeit lang leer stehen sollte, erhalten Sie weiterhin Ihre Miete vom Betreiber!
Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit des pflegebedürftigen Bewohners ihres Pflegeapartments?
Hier kommt ein besonderes Sicherheitsmerkmal dieses Investments zum Tragen.  In Paragraph §72 SGB XI wird Betreibern von Pflegeeinrichtungen die Bezahlung von Pflegeleistungen staatlich garantiert! Die Betreiber sind auch im Falle der Privatinsolvenz einer zu pflegenden Person im Rahmen Ihres Versorgungsauftrages verpflichtet, diese Person pflegerisch zu versorgen. Im Gegenzug sind die Pflegekassen verpflichtet, diese Leistungen zu vergüten. Sollte das nicht ausreichen kommt noch Unterstützung von Seiten des Sozialamtes die dann die Mietkosten übernehmen. Somit verfügt das Investment in eine Pflegeimmobilie über eine solide staatliche Absicherung. Durch diese gegebene Sicherheit sind die Betreiber in der Lage 20-jährige Mietverträge zu schließen und diese Sicherheit somit auf Sie dem Kapitalanleger zu übertragen.
Gibt es ein Fertigstellungsrisiko - Wann erfolgt die Zahlung des Kaufpreises?
Das ist je nach Anbieter bzw. Bauträger unterschiedlich.  Bei einigen Anbietern erfolgt die Zahlung des Kaufpreises erst nach Fertigstellung und erfolgter Abnahme. Bei anderen Anbietern wiederum, wird der Kaufpreis schrittweise während der Fertigstellung gezahlt. Die Zahlung richtet sich hier nach der  gesetzlichen Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).
Hier ein Beispiel – Der Kaufpreis wird wie folgt gezahlt:
25% (30 % – 5 % Sicherheitseinbehalt) nach Beginn der Erdarbeiten,
66,5 % nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe,
3,5 % nach vollständiger Fertigstellung.
Was passiert mit meiner Pflegeimmobilie wenn der Betreiber insolvent ist?
Für einen neuen Betreiber sorgt die zuständige Heimaufsicht bzw. die kontrollierende Kommunal- oder Landesbehörde. Es gibt eine staatliche Fürsorgepflicht. Im Falle einer Insolvenz eines Betreibers würde der Sozialhilfeträger einen Notbetreiber einsetzen.

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